قوانین خرید و فروش ملک قولنامه‌ای | 1راهنمای کامل
خرید و فروش ملک قولنامه‌ای یکی از روش‌های رایج در معاملات ملکی است، اما این روش چالش‌ها و خطرات خاص خود را دارد. بسیاری از خریداران به دلیل قیمت پایین‌تر این املاک جذب آن‌ها می‌شوند، درحالی‌که عدم آگاهی از قوانین می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی جدی شود. در این مقاله، به بررسی دقیق قوانین مربوط به ملک قولنامه‌ای، نکات مهم در خرید و فروش آن و ریسک‌های مرتبط خواهیم پرداخت.
ملک قولنامه‌ای چیست؟
ملک قولنامه‌ای به ملکی گفته می‌شود که فاقد سند رسمی است و از طریق قولنامه میان خریدار و فروشنده معامله می‌شود. این روش بیشتر برای املاکی که مشکلات ثبتی، حقوقی یا شهرداری دارند، استفاده می‌شود.
انواع املاک قولنامه‌ای
- املاک دارای سند مادر: برخی املاک، سند رسمی مادر دارند، اما به نام خریداران ثبت نشده‌اند.
- زمین‌های فاقد سند رسمی: برخی زمین‌ها، به دلیل مشکلات قانونی، قابلیت دریافت سند را ندارند.
- املاک ورثه‌ای: برخی املاک ورثه‌ای هنوز سند رسمی جدید دریافت نکرده‌اند و به‌صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند.
چرا املاک قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند؟
خرید و فروش ملک قولنامه‌ای معمولاً به دلایل زیر انجام می‌شود:
- ارزان‌تر بودن نسبت به املاک سنددار
- مشکلات ثبتی و حقوقی که امکان انتقال سند را دشوار کرده است
- ساخت و سازهای بدون مجوز و تخلفات ساختمانی
- عدم امکان دریافت سند رسمی به دلایل قانونی یا اداری
قوانین و مقررات خرید و فروش ملک قولنامه‌ای
ملک قولنامه‌ای به‌عنوان یک سند عادی شناخته می‌شود و قانون مدنی ایران برای آن مقررات مشخصی دارد. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر قولنامه به‌درستی تنظیم شده باشد، از نظر قانونی معتبر است، اما این اعتبار در مقابل سند رسمی ضعیف‌تر است.
ماده 22 قانون ثبت
بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد، مالک رسمی ملک کسی است که نام او در سند رسمی ثبت‌شده باشد. بنابراین، قولنامه‌ای بودن ملک ممکن است مشکلاتی در انتقال مالکیت ایجاد کند.
ثبت قولنامه در دفاتر مشاور املاک
بر اساس قانون، قولنامه باید در دفاتر مشاورین املاک ثبت شود و دارای کد رهگیری باشد تا اعتبار بیشتری داشته باشد.
مراحل قانونی خرید ملک قولنامه‌ای
خرید ملک قولنامه‌ای به دلیل سرعت و هزینه کمتر نسبت به خرید ملک با سند رسمی، جذابیت زیادی دارد. با این حال، این روش معامله ریسک‌های خاص خود را نیز به همراه دارد. برای کاهش این ریسک‌ها، بهتر است مراحل قانونی خرید ملک قولنامه‌ای را به دقت طی کنید.
1- بررسی وضعیت مالکیت
- اطمینان از اینکه فروشنده مالک واقعی ملک است
- بررسی وضعیت سند مادر (در صورت وجود)
- استعلام از ثبت اسناد و شهرداری درباره مشکلات حقوقی ملک
2- تنظیم قولنامه
قولنامه باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات دقیق طرفین معامله
- مشخصات کامل ملک (آدرس، متراژ، پلاک ثبتی)
- مبلغ معامله و نحوه پرداخت
- تعهدات خریدار و فروشنده
- شرایط فسخ قرارداد
3- گرفتن استعلام‌های لازم
قبل از پرداخت پول، باید از مراجع قانونی مانند شهرداری و اداره ثبت استعلام گرفته شود.
4- حضور شاهدان و دریافت امضا
حضور دو شاهد معتبر و گرفتن امضا و اثر انگشت طرفین در قولنامه ضروری است.
5- دریافت کد رهگیری
در معاملات قولنامه‌ای بهتر است کد رهگیری از مشاور املاک دریافت شود تا قولنامه اعتبار بیشتری داشته باشد.
خطرات خرید و فروش ملک قولنامه‌ای
این روش معامله ریسک‌های جدی به همراه دارد که می‌تواند منجر به ضررهای مالی و حقوقی قابل توجهی شود. در ادامه به برخی از مهم‌ترین خطرات خرید و فروش ملک قولنامه‌ای اشاره می‌کنیم:
- عدم امکان انتقال سند: در برخی موارد، امکان دریافت سند رسمی برای این املاک وجود ندارد.
- فروش یک ملک به چند نفر: به دلیل نداشتن سند رسمی، فروشنده ممکن است ملک را به چند نفر بفروشد.
- مشکلات قانونی و شهرداری: برخی املاک تخلفات ساختمانی دارند و ممکن است دچار مشکلات تخریبی شوند.
- ریسک مصادره توسط بانک‌ها: اگر ملک در رهن بانک یا وثیقه باشد، ممکن است توقیف شود.
راه‌های کاهش ریسک خرید ملک قولنامه‌ای
اگر قصد خرید ملک قولنامه‌ای دارید، باید اقدامات زیر را انجام دهید تا ریسک‌های معامله را کاهش دهید:
- مشورت با وکیل متخصص: وکیل می‌تواند وضعیت قانونی ملک را بررسی کند.
- استعلام وضعیت ثبتی ملک: دریافت اطلاعات از اداره ثبت اسناد و شهرداری الزامی است.
- تنظیم قولنامه محضری: اگر امکان دارد، قولنامه را نزد یک دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کنید.
- پرداخت وجه به‌صورت مرحله‌ای: تمام مبلغ را یکجا پرداخت نکنید و بخشی از آن را بعد از تحویل سند پرداخت کنید.
تفاوت بین قولنامه و مبایعه‌نامه
بسیاری از افراد تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه را نمی‌دانند. این دو سند تفاوت‌های مهمی دارند:
نتیجه‌گیری
خرید و فروش ملک قولنامه‌ای یک فرآیند پیچیده است که باید با آگاهی کامل از قوانین و مقررات انجام شود. اگرچه این املاک معمولاً ارزان‌تر هستند، اما ریسک‌های قانونی زیادی دارند. برای کاهش خطرات، حتماً با یک وکیل مشورت کنید، استعلام‌های لازم را انجام دهید و قولنامه را به‌درستی تنظیم کنید.
با رعایت نکات فوق، می‌توانید یک معامله امن و قانونی را تجربه کنید و از مشکلات حقوقی آینده جلوگیری کنید.